深圳限购令悄然已执行两年。在那些同样被限购的北京、上海等城市，两年间开发商找到规避限购的方法：通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘。这些楼盘打着“不限购”、“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为市场上活跃的新兴市场。

　　而记者从市场了解到，限购之前深圳“商业改住宅”的案例比较多，而限购之后，由于商业性质的土地不受限购影响，因此基本没有严格意义上的“商业改住宅”的案例。而在限购下，开发商更加珍惜商业性质的土地，其中不乏将一些单位打造为拥有居住功能的“商务公寓”，这类产品受到投资买家的欢迎。不过与其他城市不同，深圳这类商务公寓的单价不会明显低于同片区住宅，甚至还会高于住宅价格。

　　业内人士提醒消费者，这类商务公寓会与住宅有几大不同，一是土地性质为商业，一般多为50年产权；二是商务公寓一般不通燃气，个别卫生间等也会与住宅不同；三是其水电收费标准为商用，高于民用价格，个别物业费还会高于住宅标准；四是其按揭首付必须为五成以上，且十年内还清贷款，消费者需要首先了解其区别后再理性决定置业意向。

　　商务公寓不限购成新宠

　　限购政策执行两年来，北京、上海等城市都出现了多个商改住项目。在上海，商改住项目的房价低于周边住宅，受到了不少市民的追捧。而在北京，由于商改住项目的大行其道，政府已出台政策规定“商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证”，彻底叫停“商改住”项目。

　　在深圳，以前没受到如此关注的商务公寓项目，现在则大打“不限购不限贷”牌，在住宅被限购的市场中主打投资需求的买家。

　　深圳上周末入市的瑞泽佳园项目即为此类商改住项目，其首批推出的单位正是商业性质土地上开发的，但同时又可以作为居住需求的商住两用产品。据介绍，这批单位的层高达到4.2米，远高于普通住宅的标准层高，而更像是商务办公写字楼产品的层高，在对外的推广宣传中，这个项目以超高的实用率来吸引买家的注意。

　　而在今年前些时候入市的嘉葆润金座项目也是这种“商务公寓”类产品。其多为超高层高的单位，开发商在其样板房分别打造了适合办公和适合居住的两种复式户型。该项目销售人员向记者表示，这一项目可做为办公用途，但同时其超高层高也可用于居住并“一层改两层”，有超高的使用率， 不便的是这一项目没有通燃气，但住家可以使用电加热灶具。

　　世联地产华南首席分析师曹取告诉记者，以前深圳有不少“商改住”项目，“那时候商业没有现在这么热，相比较还是住宅市场更为吃香，于是不少开发商变更土地用途转而开发住宅类产品”。而现在，曹取表示，这两年真正改变土地性质的“商改住”项目则几乎没有，一方面是商业市场火热，另一方面在住宅限购的背景下，商业性质的项目有更多的市场机会。此外，“深圳土地在出让时一般都有住宅和商业等土地性质、面积和比例的限制”，曹取告诉记者，这种要求也限制了开发商不能任意地进行“商改住”。

　　而在目前限购的背景下，市场也更多地催生了“商务公寓”这种产品。曹取表示，相比于土地性质层面的改变，一些开发商会在其商业性质土地上开发“商务公寓”产品，不过这往往取决于项目的定位。

　　“商务公寓至少需五成首付”

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