楼市持续的调控使得2012年房地产市场成为刚需主导的市场，整个年度刚需楼盘和刚改型楼盘撑起大局，以刚需产品为主要房源的楼盘热销都真实地验证了这一点。成交量的年度变化相应带动房价起伏，上半年与下半年房价两两呼应，先抑后扬；在土地市场方面供需两旺，房企现集中开发格局。

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　　刚需主导 改善抬头

　　受楼市调控及限购、限贷政策影响，刚需楼盘成为2012年省城楼市市场主导。以恒大、绿地、中海、鲁能、重汽、天鸿、北大资源、银丰等为代表的年度热销楼盘中，基本都是针对刚需客群推出的两室或三室产品。

　　“上半年中，65万元左右成交房源价格每周比例在41%-42%左右，有时高达50%，这种情况持续有半年时间。此外还有部分一步到位的刚需客群和少部分改善型客群，整个比例能达到90%，刚需市场占 主导地位。”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海告诉记者。进入下半年，特别是“金九银十”传统销售旺季，恒大雅苑、绿地爱丽舍公馆两大刚需楼盘全面放量，以低价优势促动成交，在十月的最后三天，房源成交过千套。

　　在刚需楼盘唱主角之余，改善型需求在下半年时段表现强劲。9月底，位于奥体西路中国铁建·国际城首次开盘，推出房源264套，均价在9100-9700元/平米之间，销售224套，去化率达85%，其中140-170平米大户型房源全部售罄。11月初，位于章丘的碧桂园凤凰城首次开盘，当日销售近六个亿，在别墅市场相对低迷的情况下，创造了傲人的业绩；11月25日，华润·中央公园首次开盘，90-160平米户型吸引2000余人到访，当日成交近600套，销售金额超过6亿；位于文化东路的恒大帝景项目12月2日首次开盘也取得喜人成绩，174-720平米豪宅引来众多购房者追捧，显示出了极高的市场热度。

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　　V形结构 先抑后扬

　　系列楼市政策的后续影响让今年整个上半年以消化库存为主，“以价换量”成为市场的鲜明特点。在经历了1月份119套住宅的惨淡成交后，2月开发商纷纷采取降价措施，市场上大量库存以“特价房、一口价”形式推出，济南楼市迎来第一波“降价潮”，不少楼盘降价幅度甚至在1000-2000元/平米之间；新入市项目也实行“低开高走”路线以带动销量，“五、六”字头价格房源浮出水面。

　　在大幅的优惠吸引下，刚需入市拉动成交出现反弹；3-5月，市场由“刚需低价”向“全面降价”演变，市场成交量增加明显，库存压力缓解；6月是本年市场复苏反弹的爆发点，也是数月市场形势不断好转的积累，市场成交出现全面回暖，出现量价齐升格局。记者调查了解到，中海国际社区、海信慧园、外海·中央花园等楼盘率先反弹，价格较前期有了一定程度的涨幅，每平米涨价在200-600元左右。

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