15日，多家机构发布长假后的首周房地产市场数据。中指院数据显示，10月8日到10月14日一周之内，监测的40个重点城市，有半数同比增长，长沙、南昌和温州增幅超过100%，其中温州增幅高达275.37%。中原地产市场研究部的统计数据显示，全国主要54个城市成交量合计为59929套，环比“黄金周”上涨210%。（10月16日《经济参考报》）

　　三位数的增长率足以使节后的住房成交量用“井喷”来形容。何以如此？两个原因。一是9月份房企的高力度密集拿地，对购房者形成了房价回升预期；二是决策层历次调控房价的失效，让购房者怀疑这次“限购”政策能否调控成功。

　　地价是房价的一部分。如果完全按照市场方式配置资源，地价上升最终会推动房价上升。在“限购”政策没有任何松动的情况下，房企怎么让政策松绑呢？只有借助地价以“市场”的名义推升房价。房企密集拿地可以造成土地市场火爆的场面，进而推升地价。公众的基本常识是“地价会传导到房价上”。当他们观察到地价的上升后，就会推测房价上升，从而形成房价上升预期。由于这种上升披上“市场”的外衣，公众对这种上涨预期不但不会轻易否定，还会通过各种信息去强化。一旦上涨预期确定，必将拥上市场出手购房。形成这种预期的人越多，拥上楼市的人越多，最终房价真的会上涨。这就是公众预期的“自我实现”。当房价在购房者的“需求”下拉升后，房企就会用“市场规律”的冠冕理由倒逼政府放弃楼市调控。这应该是房企9月份密集拿地的逻辑。地市的高成交额和高溢价率，还真的使公众形成了房价上涨的预期。

　　“建立可信任的规则比规则本身更重要”。2003年的国六条、2005年的国八条、2006年新国六条，政府几次调控房价不但没取得预期效果，反而越调越反弹，以至于 总理痛心地说：“群众责怪我们说房价越调控越高，政策不出中南海。”正是因为以往历次调控房价的失效，让公众形成了政府无力调控房价的预期。一旦“市场”有什么风吹草动，很快就产生“房价要涨”的想法。不是规则不正确，而是公众失去了对规则的信任。

　　在房价上涨预期形成和政府调控无效的判断下，持币观望者终于出手了，节后第一周的住房成交量“井喷”得以形成。如此高的成交量会拉升房价吗？笔者以为可能性不大。因为节后的成交量基本上是刚需的再次释放。首套房购买者一般采用住房公积金贷款。如果伴随成交量上升的是公积金贷款申请数量的上升，那么就可以推断购房主体是住房的刚性需求者。10月16日《中国证券报》的一篇题为《公积金贷款申请“爆棚”，明年才能放款》的报道显示，由于刚需人群公积金贷款的申请数量增加，批贷和放款时间已经推迟到明年。同一天的两篇关于节后楼市的报道，一篇显示住房成交量上升，另一篇显示公积金贷款申请量上升，应该不是巧合。笔者据此推断这一周的购房主体是刚需者。如果笔者的推断正确，那么不但房价上升的可能性不大，相反对“限购”政策达到预期效果和后期房价的稳定还是好事。“限购”不是不让购买住房，而是在鼓励刚需者购买住房的同时限制投机者和投资者购买。从这“意义”上说，“限购”就是要让刚需释放，让投资需求和投机需求减少并趋于理性，从而保证房地产业健康发展。刚需作为楼市最终需求是楼市投机者和投资者赚取住房差价的基础之一。随着刚需的不断释放并减少，支撑住房差价的基础也不断削弱，投机需求和投资需求自然也随着减少，从而使房价稳定下来。

　　当然，刚需的集中释放而导致的交易量“井喷”可能会造成市场升温假象，引诱更多的资金流向楼市，造成房价反弹。此时，如果决策层有一系列动作证明其调控房价的决心，将有助于稳定市场信心，使楼市在释放刚需的同时让“房价上涨预期”胎死腹中。

　　作者：乔瑞庆
　　稿源：时评界

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