原标题：如何置办一套二手房？ 购房二手房该防范哪些风险？

 

　　如何置办一套二手房而又将风险降至最低是购房者的一大难题。咱们先来看看购房一般分为几个阶段吧。通常二手房交易习惯可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房五大阶段。现笔者将容易引发纠纷的阶段以案例的形式展示出来，指出法律风险并提出合理建议。

 

　　第一：看房阶段中的法律风险。

 

　　案例：晏某和冯某是夫妻，在某地有一套三居的房子。然而，晏某、冯某与父母同住，遂想将其转让出去。刘某见此售房信息，向中介表示有购买意向，遂通过中介与冯某签订了存量房买卖合同。陈某交了10万元定金，并在合同中约定一个月后办理房屋付款和过户等相关手续。然而，冯某一直以在外地为由迟迟不协助刘某办理过户手续。一年后，当地房价上涨30%，冯某遂以晏某不同意其卖出为由毁约，刘某不服起诉至法院。

 

　　依据《合同法》和《民法通则》的相关规定：房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效或者其他共有人未签订合同的情况下，在事后明确追认，该合同应认定有效。否则合同将因为侵害了部分共有人的合法利益而归于无效。案例中晏某作为夫妻共同所有房屋的部分共有人，在买卖合同上没有签字。因此，买卖合同属于效力待定合同。然而，事后晏某拒绝追认此合同，最终合同因为冯某的无权处分且得不到有处分权人的追认而无效。最终，法院判决该买卖合同无效，冯某在买卖房屋的过程中存在缔约过失，应当承担缔约过失责任。在房价高涨的现实下，卖房人往往更愿意承当数额较少的缔约赔偿责任，而将房子卖给第三人以期从中最大限度的获得收益。

 

　　因此，看房阶段主要实地查看房屋的基本状况和房屋产权的调查与核实。这是降低购房风险的重要环节。但是，在实际房屋交易过程中很多买房人往往关注到了第一点，即实地查看了房屋的位置和内部结构，却往往忽视了对房屋产权的调查、核实。而房屋产权的调查核实恰恰是法律风险的关键点。

 

　　故二手房买卖中，买方应在合同签订前对房屋产权进行详细的核实：卖方必须是房屋的所有人，核实、查验房产证和卖方身份证，并确认无误才能有效地避免部分共有人签订合同后，因房价上涨而主张合同无效的情况，从而有效地保障买方的合法权益。

 

　　第二：签约过程中的法律风险。

 

　　案例：张某在三个月前用150万买下了赵某的一套新房子，其后花去10万元装修好房子接父母入住后。某日王某声称自己才是此房房主。据王某讲述六个月前，王某以130万元的价格在赵某手里买下这套房子，并交付定金10万元。张某和王某都声称自己是房屋所有人，遂诉至法院。法院受理期间，房屋的“第三个主人”——李某出现了。李某是赵某的邻居，一年前听赵某说手头急用钱要便宜卖掉自己的一套已买的期房，最终李某同意用120万元买得，先预付了90万元。法院调查后发现赵某“一房三卖”，一栋房子上已有三份房屋买卖合同，三个人都主张自己对房子的所有权。

 

　　目前二手房买卖纠纷，最常见的现象就是“一房二卖”。“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。有时，甚至会出现一房多卖（三个以上）的情形。

 

　　签订二手房买卖合同是房屋买卖过程中重要环节，也是最可能出现问题的环节。依据《物权法》第15条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，二手房买卖合同的签订只要符合合同有效成立的条件就发生法律效力。

 

　　在二手房买卖过程中，买卖合同的签订对买卖双方的权利保护至关重要。双方应严格确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。面对“炒房客”和“一房二卖”卖房人，在签订房屋买卖合同时一定要约定好双方的违约责任，通过约定适当的违约责任而增家卖房人的违约成本，从而减少房屋交易过程中的风险。

 

　　第三：过户、交房中的法律风险。

 

　　案例：孙某与王某是一个公司同事，基于互相信任某日孙某购买了王某的一处房产，合同约定付款后一个月内王某协助孙某办理过户手续。由于一些事情过户一直未能办理，过户的事宜也就这么拖了下来。几年后房屋要拆迁，拆迁部门不认为王某是房主，要求其办理过户后在处理拆迁事宜。此时王某已离开公司，搬到异地居住，对于孙某请求爱理不理。孙某遂诉至法院，要求王某履行其协助办理过户义务。

 

　　我国《物权法》对此已有明确规定。《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在我国，二手房买卖需要在签订合同后完成公示才能完成房屋所有权的转移。而房屋作为不动产，其公示的方式为登记，不登记不得对抗善意第三人。因此，房屋的所有权应以登记为主。

 

　　综上所述，笔者认为规避二手房交易的法律风险，买卖双方都需要增强法律意识，警惕交易风险的发生。本文笔者以二手房交易为轴，简要分析了在二手房屋买卖过程中可能出现的法律风险，并就如何规避这些风险提出了笔者的建议。房屋买卖涉及广大公民的切身利益，关系到市场经济的健康运行和房地产业的良性发展，二手房买卖更是密切关系到大多数老百姓的切身利益。因此，如何更好地规避交易风险，保障买卖双方的合法利益，希望本文能为读者带来有益的收获。