摘要：有些人认为在三四线城市，按照目前县域经济的发展状况，依据人均可支配收入水平，很难生存大型购物中心。是什么让他们对三四线城市的购物中心产生如此判断，三四线城市大型购物中心就真的无法存活吗？中国商业地产联盟专家委员鸿伟摩尔董事长杨建伟先生深入研究表示，中国购物中心正在由一线发达城市向二三线城市发展……

中国的购物中心发展至今已有近 20年的时间，从最初自发的探索到主动的尝试到后来的快速发展，最后到最近几年的全国性开发高潮，我们既积累了很多的宝贵经验，也走了不少弯路，付出了高昂的学费。目前，银行信贷紧缩与宽松交替、下调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅市场温度转冷后加温。各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地产。万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例，一时间商业地产的热度骤升，万达和银泰更是加速扩张。

商业地产市场，一线城市资源相对有限，市场竞争激烈，运作成本及 风险较大；二线城市投资趋势也日趋饱和。于是开发商纷纷寻找价值洼地，推动有潜力地产板块的投资发展，三四线城市正成为商业地产的发展热土。中国购物中心正在由一线发达城市向二三线城市普及，城市型购物中心是国内购物中心目前开发的主流，购物中心正在从大而全的操作模式往主题化、精细化的方向转变。与此同时，三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻，所以现在很多城市都开始重新修编其总体规划，并把房地产行业作为一个重点来考虑。这对当地的房地产市场和开发商来说，都是非常大的机遇。

目前购物中心模式正在从一二线城市向三四线城市发展，发展的首要因素，是当地区域的消费能力和收入水平相对较高，尤其是浙江、江苏等东部区域。同时，三、四线城市本身商业模式比较传统。很多商业街多数是自发形成的，缺少系统科学的规划。商业形态比较初级，商业杂乱，零散商业居多，大品牌商家、知名品牌不是特别多。介于以上因素，购物中心连锁企业选择进入该区域后，自然成为城市商业的地标，成为当地 的汇集生活、休闲、餐饮、娱乐、购物于一体的一站式家庭型时尚生活广场。

根据中国购物中心产业资讯中心报告显示：截至2011年底，预计中国开业购物中心将达到2795家，而一线城市将拥有821家，二线强城市仅次于一线，累计开业达752家购物中心。值得关注的是，三线城市购物中心累计开业量将达到544家。与一二线相比，我国三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在2002年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。

资料显示随着一线城市购物中心数量趋于饱和、市场竞争日益激烈、投资成本逐年加大等因素的影响，越来越多的开发商、零售商把目光放到了二线和三线城市，而与二线城市相比，三线城市的市场空白更大。

据了解2003年（含2003年）之前，三线城市购物中心开业量仅为42家，而二线城市为415家，一线城市为218家。总体来看，2004年-2010年，中国购物中心无论是在开业量还是开发体量以及投资额方面，这七年内都得到了快速的发展，与03年之前相比，一线与二线城市的增幅差距不大，分别为2.5倍和2.2倍。而三线城市的增幅非常明显，2004年-2010年期间购物中心累计开业的数量是2003年之前开业量的11.8倍，由于三线城市购物中心起步较晚，虽然近年来放量较之过去明显，但开业总量上依然低于以二线城市。考虑到三线城市数量庞大，报告认为在一个较长的时期内，三线城市的商业地产发展潜力巨大并且有持续大幅度增长的可能性。

分析结果显示，三线城市购物中心商业建筑面积增速最快，达到83.9%，但 体量依然较低，预计2011年底，三线城市的购物中心开发体量将达到1152万平方米左右。而目前拥有购物中心的城市数最多的二线城市的体量增速均在30%以上，增速远远低于三线城市。

另外，二线强城市的购物中心商业体量 ，2009年底，已开发的购物中心体量为3814万平方米，预计2011年底，将超过5000万平方米，增速达36.6%，是一二线城市中增速最快的。报告认为值得注意的是，虽然一线城市的体量 ，但未来两年的增速却 ，因此报告认为一线城市的商业地产增长的驱动力将逐渐从大体量开发转为持续运营和扩大消费，而更多的开发投资机会将留给二三线城市，特别是三线城市，投资潜力巨大。

中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟认为随着中国经济发展水平的不断提高，居民消费能力的逐渐增强和新的消费观念和消费习惯的加强，以及中国购物中心投资商、开发商实力和能力不断加强，中国商业地产资本市场的逐步形成，中国购物中心发展将进入发展的黄金时期。未来 10 年，中国将会有更多购物中心落成开业。对于购物中心来说，很多三四线市场还是空白，当超市业态布点越来越密集并且难以摆脱微利的困局，掌握资源与多业态运营经验的区域零售商到三四线城市投建购物中心将成为趋势。中国购物中心业态发展趋势是多元化、主题化、休闲化，一二线城市成熟商圈中的购物中心多以年轻时尚或 精品主题来操作，而三四线城市、城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以生活配套、家庭娱乐的主题来操作。

鸿伟摩尔：中国商业联合会授予:“中国商业地产 策划服务机构”的专业策划公司，公司一直专注于摩尔业态及商业环境的深度研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、运营管理的专业资深商业地产策划与运营管理公司。公司悉心研究各类城市的消费与市场环境，专业从事“SHOPPING MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游、创意地产”等物业形态的前期市场及环境调研、可行性研究、项目主题定位、商业模式及功能规划设计、招商代理、商业经营管理等核心服务。

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