原标题：和合首创：新形势下房地产投资机会有哪些

　　和合首创了解到，从疫情影响到“三道红线”出台，2020年的房地产行业无疑经历了充满考验的一年。在“房住不炒”、“去杠杆”、“房地产贷款集中管理制度”等政策的影响下，房地产企业一方面通过各种方式降低负债，回笼资金，一方面积极拓展新的融资渠道，盘活资本。2021年，在政策不断对行业加强监管的大背景下，房地产行业的投资机会发生了什么样的变化?

　　房地产仍有区域性投资机会

　　2021年，中国房地产信贷收紧趋势明显。7月14日，根据银保监会发布的数据显示，进入房地产贷款增速为10.3%，低于全部贷款增速。次日，国家统计局公布的地产开发投资情况数据显示，上半年房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%，其中国内贷款13465亿元，下降2.4%。

　　在信贷收紧的情况下，纵观全国，房地产投融资呈现出明显的区域性差异。数据显示，2021年1-6月，国内房地产产业共发生67起投融资，主要发生地为上海、广东和北京，分别发生13起、11起和8起。此外，在22城集中供地政策推出之后，TOP50房企中近7城房企都积聚力量扩大在22城的拿地力度，对于非22城的投资力度出现了收缩。在区域布局上，房企一方面向长三角的浙江、江苏和珠三角的广东聚集，另一方面主要选择一些省会城市如西安、南宁、南昌、昆明等点状布局。

　　和合首创认为，房地产投融资流向很大程度上可以体现出不同区域房地产的增长和升值空间，从全国房地产投融资的数据可以看出，超一线城市、部分省会城市及经济发达地区的城市群的房地产仍然具有较大的升值空间和投资前景。

　　股权投资正逢其时

　　“三道红线”出台之后，原来居于房地产融资重头的银行、证券、保险、信托等逐渐淡出，私募股权投资也经历了新的转型。随着国家监管的趋严，房地产私募基金产品由过去的“明股实债”逐渐向“真股权”转变，在降低房企负债率的同时，资本增值方式也从利息收入变为股权分红收入及转让收入。这在无形中对基金管理团队的项目判断和管理能力都提出了更高要求，也为投资者带来了更加透明和可控的投资渠道。

　　房地产私募股权投资基金是面向少数合格投资者设立的直接投向房地产的基金，贯穿房企从拿地、收并购、开发到出售直至清算的各阶段，为投资人提供了贯穿全程去分享股权投资利润的机会。在新形势下，无论是房地产开发商还是投资者，对房地产私募股权基金的诉求都在不断上升。

　　和合首创认为，在当前行业去杠杆的融资背景下，房地产私募股权基金可以在拓宽房企融资渠道、缓解房企的融资压力的同时，给更多投资者提供参与到房地产项目当中的股权投资机会，帮助投资者实现与地产企业的双向共赢。

　　公募REITs顺势启航

　　除了股权基金和债券融资外，房地产投资信托基金(REITs)近两年来也乘势而上，成为地产投融资的重要途径。

　　REITs是房地产证券化的一种手段，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。2020年4月，中国基础设施REITs试点启动。今年6月21日，国内首批9单基础设施REITs产品挂牌上市，标志着中国基础设施REITs市场正式建立。据悉，首批9个项目发售基金规模314亿元，扣除偿还债务、缴纳税费、按规则回购份额后，用于新增投资的净回收资金约149亿元，可带动新项目总投资超过1700亿元，对盘活存量资产、带动新增投资意义重大。

　　REITs的目的是将流动性较弱的不动产转变为流动性较强的证券资产，其投资对象不局限于房地产，还涵盖了基础设施，包括收费公路、产业园区、垃圾污水处理和仓储物流等领域。和合首创认为，公募REITs不仅为地产行业的融资创造了新形式，也为投资者提供了参与地产投资的新渠道。通过认购公募REITs，投资者可以以较低的门槛，在分散不同资产间风险的同时，实现资产的多元化配置，在地产行业升级和基础设施建设中获得发展红利。

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