2012年的楼市和过去的几年一样，“让人欢喜，让人忧”。上至中央，中至地方政府，再到地产商，以及普通百姓，无不关注着极为简单又极为复杂的两个字：房价。毋庸置疑，2012年，天津楼市一定会在中国楼市发展史上，留下浓墨重彩的一笔。天津楼市太多需要表达，唯有一点清晰：在博弈中继续向前。

 

 

    1、上半年成交量变化走势，3月份成交尤为突出

 

    纵观上半年天津二手房成交量走势，由于春节假期以及2011年末楼市整体受政策影响楼市进入严冬状态，1月份成交不足1500套。在经历过该低谷后，每年固有的节后“小阳春”到来，加之2月天津政府上调普通住宅指导价格，央行下调存款准备金率，2、3月份的成交量成连续上扬状态，一定程度上调动了购房者的购房热情，特别是刚需人群，陆续入市出手，使得3月份二手房成交量突破5000套，成为自2011年1月时隔13个月之后成交量最高的月份；随着购房刚性需求的陆续释放，4月成交量相对于3月有小幅的下滑，市场渐归平稳，4月中旬，首套房贷利率下调，继续鼓励刚需购房；5月存准继续下调，学区热度带动周边二手房成交，造成成交量继续攀升；6月8日，央行降息调整后使得购房者增强购买力，重振购房信心，6月，天津二手房成交量为4518套，虽然与5月相比，成交量下滑8.2%。

 

    2、上半年成交均价有小幅上扬的趋势 议价空间两极化

 

    天津市二手私产住宅成交均价与去年仍呈现小幅上扬的趋势，但是从上半年各月的成交情况来看，价格的上涨主要受到了部分热点户型价格的坚挺所带动，根据成交户型及需求的不同，各个板块间的价格呈现了不同的走势。低价位、中小户型房源相对集中的片区，二手房成交量出现大幅上涨，成交均价也相对坚挺，而高端片区并未受到市场活跃度整体增强的影响，房屋滞销依旧严重，成交价格呈现下探趋势，业主议价空间仍然较大。

 

    在低价位小户型片区，成交主力以总价80万元以内、面积80平米以下的中小户型、中低价位房源为主。此类房源的需求热度提高也使得业主的心理预期有所提高，议价空间随之缩小，保持了成交价格的坚挺。

 

    在高端片区，投资型需求和部分改善型需求受“限购”“限贷”政策的影响无法释放，房源仍然面临滞销，加之大户型房源持有成本高，因此业主心理价位随之降低，希望通过价格优势刺激交易达成，上半年在售房源议价空间仍然较大，最高达15%-20%左右。

 

    3、2012上半年天津二手房挂牌均价维稳

 

    根据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2012年上半年天津二手房挂牌均价维稳。据搜房网二手房数据监控中心的数据显示，上半年最低挂牌价格为2月份，挂牌均价为12611元/平米，5月份为上半年挂牌价格最高，挂牌价格为13011元/平米，相差仅为400元，挂牌价格相比十分稳定。

 

    4、新房价格战升级 一二手倒挂现象频现

 

    一直以来，一手房价就是二手房定价“风向标“，二手房价格随着新盘的定价而波动。随着政策调控下的楼市"不高涨"，新房市场的开发商们纷纷打折、促销、优惠、特价，一二手房倒挂现象愈发明显。一手房"打折卖"、二手房"惜出售"，其实倒挂并非首次出现，随着倒挂现象的不断持续和扩大，一二手倒挂现象频现。例如老城厢片区周边的诸多项目销售价格低至16000-18000元/平米左右，该片区内二手房均价普遍在18000元/平米以上；河西区梅江片区的二手房成交均价在16000-18000元/平米，而在售的部分新房项目的价格低至15000-16000元/平米；再如河东区后广场片区的某新房项目价格最低达到13000-14000元/平米，而该片区二手房价格普遍在14000-15000元/平米

 

    业内认为造成一二手价格倒挂现象频现的原因，主要在于新建商品房价格下行的压力不断增加，在此背景下，与多数新房项目的产品类别相比，二手房占据现房优势、产品性质优势以及学片房等优势，因此其价格下行的压力较小；同时二手房定价权在于分散的业主，部分资金压力较小的业主对于未来的房价走势不明确选择惜售观望，而非降价出手。

 

    5 轨道交通影响房价 业主选择涨价惜售

 

    地铁作为城市区域发展方向的风向标，同时也是人们热衷于居住投资的指引者。尤其是在地铁规划线路发布和地铁开通试运营的年份，地铁置业现象更明显。地铁2号线7月1日试运行，河北区地铁房上半年成交火热，河北区成交以中小户型为主，成交量出现明显提升，成交价格持稳。王串场片区凭借良好的交通状况以及社区成熟度等优势在河北区成交量较大，值得关注。其次，昆纬路片区具有较投资空间或者保值空间，地铁线的开通以及昆一小学学区房都使该片区潜力看好。