在北京昌平，占地约2000亩的泰康之家旗舰社区正在建设中。在邻近社区500米的位置，新建不久的北京地铁昌平专线南邵站已经启用，与养老社区一路之隔的是昌平区的白浮泉湿地公园。

　　按照规划，这里3年后将出现一个总建筑面积达30万平方米的社区，可容纳3000户居民入住。社区还规划有约8000平方米、可提供50张床位的高端小型综合医院。“这里将成为一个高级养老社区，文化、健身、医疗、餐饮一应俱全。”泰康人寿董事长陈东升如此描述。

　　业内人士表示，这个养老社区项目泰康人寿首期投入约40亿元。从2009年11月，保监会批准泰康人寿在行业内的第一个养老社区投资试点方案，到2010年3月名为泰康之家投资有限公司的投资实体成立，再到2012年6月，昌平养老地产项目破土动工，泰康人寿在养老地产方面的投资规划正逐步落实。

　　据介绍，泰康人寿把这一养老社区定位为全国示范基地，试点成功后，将向全国连锁方向发展。在泰康养老社区的规划里，还准备陆续在上海、三亚布局类似项目，以后在30多个省区发展连锁养老社区。

　　泰康并不是 一家涉足养老地产的寿险公司。新华保险(行情 股吧 资金流)也将开发养老和健康产业写进了公司下一个五年计划。中国人寿(行情 股吧 资金流)旗下投资机构与中冶置业签署协议，开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设，去年11月，国寿廊坊生态健康城启动。中国太平集团今年7月底在上海投资设立了太平养老产业投资公司，拟投资约20亿元在周浦建设太平养老社区。

　　在地产项目破土动工同时，泰康人寿随即推出一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划——“幸福有约终身养老计划”。该计划有“乐享新生活养老年金保险(分红型)”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，这意味着购买养老产品的同时也将具有入住养老社区的资格。

　　“这款保险合同按约定年龄每月领取养老金，可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。”泰康人寿助理总裁兼泰康之家CEO刘挺军介绍。

　　这款养老产品保费高达200万元，若按十年期交，每年缴纳金额为20万元。“养老社区项目建设费用有相当部分源自此项保费收入，因此这种将保险产品衔接养老社区的商业模式意味着保险业介入不动产投资由此真正落地。”中央财经大学保险学院院长郝演苏表示。

　　随着泰康人寿、中国人寿等险企启动养老地产项目，保险公司厉兵秣马、欲分享养老地产蛋糕的趋势愈发明显。

　　“当前，盈利模式未明是最大难点。”业内人士指出，虽然不少险企表示将加快进军养老地产的步伐，但尚难找到实现盈利的范例，这让投资养老地产的前景也夹带着一层淡淡的迷雾。险资要尽快结束试水摸索阶段，收获养老地产的开拓成果，须迈过创新盈利模式、明确土地性质、深耕配套服务三道坎。

　　拓展保险产业链条

　　保险业之所以涌入养老地产的热情高涨，与相关政策鼓励密不可分。

　　国务院办公厅曾印发《“十二五”社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》，提出90/07/03模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。目前，各地方政府都在积极引导社会资金进入养老地产。在北京市国土局编制的《北京市2013年度国有建设用地供应计划》中，养老设施用地首次被纳入土地供应计划，明确将通过财政、土地供应等政策支持的手段吸引社会资本投资。广东、四川等地也计划将养老综合用地纳入土地供给计划。贵州则明确，对于老年住宅项目用地，可以不通过“招拍挂”，而是由开发商与政府直接签协议出让，以减少土地成本。

　　保险资金在拿地方面无疑具有优势。在沈阳市东陵区泗水科技城19宗地块拍卖会上，46万平方米的地块大部分被合众人寿以养老用地的名义拿到。

　　在保监会层面，对于不动产投资已放松门槛，允许险资投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，账面余额合计调整为不高于本公司上季度末总资产的20%，改变了不动产不超过5%、基础设施债权计划不超过10%的规定。这意味着20%的资产额度在理论上完全可以用来投资不动产。按照超6万亿的保险资金来测算，保险资金涉足养老地产的 规模可达12000亿元。

　　“保监会现在的思路是鼓励保险资金进入民生领域，养老地产即是其一。保监会考虑放松这方面的限制，除了上述考虑之外，还有重要一点就是拓展保险公司的产业链。”前任保监会资金运用部主任孙建勇指出，“保险业目前有人身险、健康险、养老险等多种产品，同时为更好地实现保险服务，也和医疗机构有所合作，涉足健康管理行业，这都是现有的资源。如果把养老地产项目做起来，这些产品和服务将在养老地产平台上形成一条完整的链条。保险业不再是卖出一张保单的一锤子买卖，而会在投资管理、医疗服务、地产投资等领域全面获益。”

　　监管部门的上述思路在陈东升那里有了具体的内涵。“保险资金投资养老社区，可以将寿险产业链拉长20年至30年。”陈东升指出，作为一种崭新的商业模式，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动了下游的老年医学、护理服务等。“按照理想状态预计，若养老社区的客户入住率相对稳定，达到90%以上，入住期限大多数在8年至10年，这相当于一次性销售了10年的期交保险。”陈东升解释。

　　亟待创新盈利模式

　　相较于泰康人寿的高调与积极，其他保险公司在养老地产方面的尝试却显得低调且缓慢。如新华人寿曾透露其在北京延庆的项目7月左右会开工，但时至近日未有下文，公司示意“低调慎言”。中国人寿在廊坊的养老地产项目在去年11月启动后也未有新的进展。

　　“目前就养老综合用地中各部分的比例，如建筑物、医疗设施等并未有相关细则，如何确定养老综合用地性质也存在障碍。为了约束保险公司，保监会规定，防止险资以养老项目名义建设和销售商品房，这意味着险企只能长期持有养老物业，以只租不售的模式经营实现投资回报。由于回报周期长，这加大了投资开发的风险。因此在实际操作中，怎么设计既能符合监管规定，又能保证盈利，存在困难。”保监会相关人士指出，当前部分险企在大规模拿地之后，后续项目开发推进缓慢也与此有关。

　　而早在2010年已宣布进军养老地产的万科、保利等地产公司，在所谓的养老地产项目实践上多是在商品房开发中划定一小部分区域配备医疗服务站、配建一两栋养老住宅，项目盈利仍是靠出售传统房地产，并没有创造出新的养老地产盈利模式。

　　“由于养老地产用地性质没有明确规定，房企要通过招拍挂获取土地，可投资回报周期却长达7至10年，投资高、回报低。再加之养老人群的特殊性，必须要有完善的物业服务，包括家政、医护、保健等，这对于以往擅长快速回收资金的房地产企业来说，实在是缺乏操作经验。”世联地产(行情 股吧 资金流)有关人士指出，这也是部分传统房企借养老之名行圈地之实为人诟病的原因。

　　养老地产如何盈利是当下行业遇到的难题。这不仅涉及到市场蛋糕的大小，还涉及到消费观念的转变。目前，购买泰康人寿养老计划的客户多是公司积累的优质客户，其对养老保障和养老消费的理念比较超前。“若针对非保险客户或非高消费人群，养老地产销售推广确实存在困难。”泰康人寿内部人士表示，“北京的项目作为试点，意义重大。”

　　业内人士指出，泰康人寿的“试水”经历或为险资进入养老地产的发展路径提供借鉴。首先，应当抓紧研究老年人消费行为和消费理念，创新盈利模式，进而明确定价和收益目标；其次，有关部门应尽快明确养老地产土地认定性质标准，为企业设定合理进入门槛，遏制部分企业当前借养老之名圈地的短视行为；最后，尽快确立人员资质标准，打消消费者对后续配套服务疑虑，实现项目可持续运营。若上述问题得到解决，养老地产有望进入大发展的黄金机遇期。(丁冰)

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