2009年、2010年的土地成交大年曾经在2011年形成商品房集中供应,让杭州主城区商品房库存不断攀升、屡创新高,于是,有人担心历史会重演,2011年的土地成交低谷会让2013年成为商品房供应“小年”。2011年杭州主城区仅成交22宗宅地,其中杭政储出 [2011]18号地块近期由原竞得单位退地,其余21宗宅地目前均未上市。按照这21宗宅地成交时的土地可建面积和容积率来测算,满打满算,21宗宅地的总建筑规模在450万平方米左右。
作为传说中的“商品房集中供应大年”,2011年杭州商品房的新增量是多少呢?据统计,2011年杭州市区(包括萧山、余杭)商品房新增供应面积约为870万平方米,其中商品住宅新增供应面积为674万平方米。与之相比,杭州主城区21宗宅地的450万平方米体量里,若有三分之一能在2013年转化为新增可售量已经相当不错。
但别忘了,最近几年萧山、余杭的土地上市量也不少,2011年萧山区共成交土地63宗,成交总面积2811.55亩;余杭区共成交土地83宗,成交总面积3238.66亩,两者相加远超过杭州主城区的可供量。
2010年已成交宅地中也还有不少是2013年的供应量。比如金隅田员外,总建筑面积近20万平方米,规划1400多户,尚未开盘;比如保利城市果岭,总建筑面积近19万平方米,规划1300多户,还有近1200套的量未上市;比如杭州碧桂园,总建筑面积约18万平方米,规划约1100户,尚未正式开盘;比如佑康·紫金府,总建筑面积超过8万平方米……
事实上,商品房可供量一直是一个随市场形势而动的“变量”。
2012年的天量库存
会抑制2013年的新增量吗
截至2012年12月24日,杭州主城区商品房存量有42809套,仍是一个高位。事实上,2012年一整年,杭州主城区商品房存量一直在4万套左右的高位徘徊, 时达到45445套, 时为36857套。如果算上萧山、余杭的存量,这个数据还要再增加一倍——这一年来,杭州市区商品房存量基本保持在8万套左右。
如此巨大的库存量,是否会影响2013年杭州商品房的新增量?答案几乎是肯定的,如果库存量的消化速度一直上不去,哪家开发商还会不停地续推新房源?
上周,本报曾做过统计,在杭州主城区今年开盘的204个楼盘中,成交量在30%以下的有59个,占29%;其中有22个楼盘销售为0,占11%。也就是说,有近四成楼盘开盘后成交量不足30%。
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