中国房价分化格局加剧

    ----君德财富市场分析报告

     2013年下半年以来，京沪苏杭等一、二线城市相继诞生“地王”。受“地王效应”的影响，很多大中城市的楼市预期看涨，在“恐涨”的心理下，不少城市甚至频现“日光盘”。在传统“金九银十”销售旺季的影响下，持续升温的房地产市场愈演愈热，一线城市领涨的局面已经形成，从土地市场传导而来的热度还在持续。然而，一方面是部分一、二线重点城市的房价持续升高，部分城市房价相对较为平稳；另一方面却是部分三、四线城市的“空城”、“鬼城”现象越来越多，房价处于下跌状态，我国房地产市场的分化格局已愈发明显。

    中国指数研究院近日发布的百城房价指数报告数据显示，2013年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨1.07%，涨幅比上月扩大0.15个百分点，这是自2012年6月以来连续第16个月上涨。涨幅较高的城市主要集中在一线城市和重点中心城市，以北上广深等城市为代表；但另一方面，以温州、鄂尔多斯[2.32% 资金 研报]等城市为代表的三、四线城市，已经出现了价格和成交量的持续低迷，且库存积压严重。某大型地产公司市场研究部总监分析认为，一、二线城市在年底前依然可能会有收紧政策的可能性，但很难抑制市场继续上行。而三、四线包括温州等城市，虽然当地政府已经开始扶持楼市，松绑限购政策，但因为需求不多，又库存积压，很难拉动经济。

    对于我国楼市出现的不均衡现象，有很多深层次的原因。君德财富认为一、二线城市由于人口较多，土地较为稀缺，因此地价的攀升在一定程度上拉升了房价；同时由于一、二线城市聚集了丰富的资源，其房价易涨难跌；另外，今年上半年以来，房价的持续上涨，房地产企业的资金回笼较快，且去化压力较小，房企拥有更多的市场定价权；此外，很多大型房企在一些论坛上公开宣称退出三、四线城市，回归一、二线城市，开发商不惜成本高价吃进土地，这反过来刺激市场购买力的释放；在需求方面，在国五条、房价调控目标等政策效应逐渐弱化的趋势下, “屡调屡涨”导致民众对政策预期的改变，市场上涨预期渐浓，购房者结束观望并加快入市。

     相比于一、二线城市房价的节节攀升，部分三、四线城市房价却分化明显。对此，很多人表示，这种结构性差异形成的本质原因在于市场供需的不平衡，从供给角度看，三、四线城市土地相对丰富，同时地方政府在财政收入来源较少的情况下，往往在土地出让上较为“大方”，过去几年土地大量成交，从而刺激了楼盘的供应量；而需求在一定程度上受到限贷限购政策的限制，于是出现供大于求的情况，供给过剩必然导致价格的下降，这是最基本的经济学原理。

    同时还有一个信号值得关注：近期，北京、广州、天津等地多家银行已经暂停房贷业务，理由是“额度用尽”。在市场流动性并不缺乏的背景下，让银行暂停房贷的原因主要是利润的降低和风险的加大。在利率市场化的趋势下，房贷已经成为银行的“鸡肋”；而温州“断供房”的出现让房贷风险的担忧变成了现实。

    君德财富认为，在未来一段时间，在房价走向方面，北上深广等重点城市房价上涨压力仍较大，需警惕未来调控政策升级风险；而多数三、四线城市房源供应充足，随着10月推盘量继续增加，房价整体以稳为主。在政策方面，新一届政府正越来越倾向于采用更加市场化的方式，因此，后半年类似国五条这样的强制性行政调控出现的几率不大；但是由于长效机制不可能在短时间内建立，因此短期内以局部性调整为主。（君德财富研究部：何丽华）

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