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推动楼市健康发展总裁有责—专访著名经济学家任玉岭
时间:2015-12-16 14:15   来源:中华网   责任编辑:毛青青

川北在线核心提示:随着房地产市场利好政策的不断推出,房地产市场逐步回暖。这种向好的局面能够持续多久?房地产市场的发展空间还有多大?随着市场竞争加剧,房地产行业转型升级的速度在不断加快,众多新思维新概念层出不穷。这会给房地产行业带来怎样的机遇和影响?房地产企业该如何把握?


    原标题:推动楼市健康发展总裁有责—专访著名经济学家任玉岭

    随着房地产市场利好政策的不断推出,房地产市场逐步回暖。这种向好的局面能够持续多久?房地产市场的发展空间还有多大?随着市场竞争加剧,房地产行业转型升级的速度在不断加快,众多新思维新概念层出不穷。这会给房地产行业带来怎样的机遇和影响?房地产企业该如何把握?著名经济学家、原国务院参事任玉岭为《中国地产总裁》杂志进行了精彩解读。

    限购有其必要性
 
    《中国地产总裁》杂志:今年以来,政府房地产调控政策松绑,很多城市限购政策退出,房地产市场逐步出现回暖迹象。您如何看待房地产的限购政策?对近半年来房地产市场的回暖现象怎么看?
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  任玉岭:不容否认,由于常态发展及房地产限购政策的实施,确实一度使我国的房地产出现了销量锐减的大转变。但这不等于说限购政策是不必要的。由于长期以来,对房地产属性认识的偏颇,过度的市场化将房地产为居住服务引向了为投资服务、投机服务,过高的房地产快速增值,使房地产成了不是股票胜似股票的投资领地,把社会游资、海外热钱都引向了房地产市场,特别是自出资比例过低的按揭购房,被很多炒房的投机商用来吸收大量银行贷款,对房地产炒买炒卖,不仅造成房地产价格快速攀升,推高了农民变市民的入城门坎,而且使少数投资、投机商攫取了高额的房地产暴利,增加了社会的两极分化风险和造成很多人无房可住,特别是近两亿的农民工,或住在城乡结合部,或长期住在地下室。中国留守儿童高达5800万,不能与父母生活在一起,影响了对孩子们的教育,也夺取了几千万家庭的天伦之乐。因住无居所,也使很多年轻农民工夫妻不能团聚,引发出红杏出墙多、临时夫妻多、离婚多的社会乱象。
 
  除了每年投入大量资金,进行棚户区改造和建设公租房外,住房的限购政策也是其重要举措之一,事实证明,在限购政策推动下,抑制了房价的连续高升,证明限购政策的实施是十分必要的,也是需要坚定不移地执行下去的。
 
  但是,也不得不看到,由于上世纪末东南亚金融危机的出现,那时为了降低危机对我国的影响,我们加大了对房地产的投资,把房地产当做了经济增长的手段和经营城市的筹码,经多年积累之后,房地产占据了不少地方GDP的较大份额,财政收入也出现了对土地的过分依赖,很多政绩工程、形象工程,更寄希望于土地获利,在我们的经济进入新常态发展的换档时期以来,因房地产在GDP总量中占有较大比例,于是在经济下行压力中具有较大权重。
 
  我们的新常态发展,换档降速是必要的,但仍需要为实现双百年目标保持中高档速度的情况下,还必须遏制经济的过度下行,因此对房地产限购在此中产生的重要影响,不得不给予特别关注。为此,适度放宽了限购政策,降低了首付比例,提升了银行对房地产支持的力度,这是近半年来,一线城市商品房销售额增加的根本原因。当然,人民收入的增长,户口的放开一些有条件的刚性需求得到了释放,这也给一线城市商品房市场回暖创造了条件。
 
  须知,这种变化和回暖,在某种程度上是统筹发展举措推动的结果。限购的放宽正是为了统筹发展,也是为了减少经济下行风险而采取的妥协措施。也可以说是在房价依然较高情况下的无奈之举,是不得已而为之。
 
  正因如此,我认为房地产回暖是我们的发展所期望的,是有必要在政府的支持下让这个举足轻重的行业走上良性发展的。对房地产降低销售价格,促进销量增长,将会得到更多支持,对刚性需求和改善需求的购房行为,也会得到政府的更多鼓励。但是,对房价上升,除了个别居民收入上升较快的城市(如深圳)外,大多都会受到政策的限制。包括北京通州,即使有行政部门向这里转移,也不准地产商借机涨价和捂房惜售。这就是房地产的总体走势。
 
  房地产回暖是大趋势
 
  《中国地产总裁》杂志:楼市回暖对宏观经济起到重要的支撑作用,这种向好的局面是否能够持续?您认为房地产行业能否因此而“重生”?
 
  任玉岭:随着党中央,国务院对在新常态下要确保经济发展速度和产业结构的两个中高端,就一定会对房地产的发展更加关注。从这点考虑,房地产回暖一定不会昙花一现,房地产必将迎来新常态下的平稳发展、健康发展。特别是随着人民收入成倍增长目标的快速推进和在城市化中率先解决“三个1亿人”的问题,相信房地产的刚性需求一定会大大增加。这无疑会成为住房建设的牵引机和推进器。所以房地产回暖是一种大趋势,也是我国经济社会发展的必然去向。
 
  至于“房地产的重生”问题,需要看怎样理解“重生”的含义。如果把重生理解为常态发展,健康发展,那么房地产的重生就指日可待。若是把“重生”理解为“项目连续激增,投资巨额增加,价格节节高升、利润不断暴涨、贪腐日趋加重,少数人一夜暴富”的情况,显然不会再有,也是广大人民无法接受的,是党中央、国务院决不允许的。
 
  《中国地产总裁》杂志:在您看来,房地产商要怎样做才能促使房地产行业向着健康良性的轨道发展?
 
  任玉岭:为了要搞好房地产的新常态发展,搞好健康向上的“重生”,党和政府已经做了大量工作,也可以说仁至义尽。至于能不能做好房地产健康向上的“重生”,我想关键还是在于房地产企业本身,取决于房地产总裁的齐心协力。任何事物的发展,都会有内因和外因的共同作用和推动,在我看来房地产的发展外因已经相当有利,现在的关键是内因如何发挥作用。这要看房地产商如何对待房地产的属性,如何回应中央对房地产界的希冀了。
 
  中国的房地产业从80年代末开始起步,至今不过30年的时间。能够在30年中培育出那么多房地产大鳄,不少当初一无所有的房地产总裁一、二十年的光景就成了数亿、数十亿、数百亿的富翁,没有国家的改革开放政策,没有农民工的流汗拼搏,没有国家银行的巨额贷款支持,怎么会发展得如此之快?因此,我们必须看到外围环境对我们房地产商的成长、暴富发挥的重要作用。今天,无论从报答滴水之恩考虑,还是从维护和创造房地产进一步的发展环境考虑,我们都应该为实现中央对房地产发展的愿景与初衷做出贡献。只有靠企业家们共同努力,把房地产的价格降下来,我们的刚性需求才会大力度释放,房地产的市场才能大力度地拓展。只有这样,房地产才能重现生机,才能转危为安,才能迎来更好“重生”的新局面。
 
  房地产发展空间巨大
 
  《中国地产总裁》杂志:作为原全国政协常委、国务院参事您曾反复讲过,中国房地产有着巨大发展空间。您的依据是什么?
 
  任玉岭:八十年代初,我们北京最高的楼房是17层的北京饭店。当我在欧美走过近20个发达国家后,我就认定中国的房地产一定能够有大的发展。上世纪80年代末,我担任广西北海市副市长时,就主张建设开发区,发展房地产。那时北海市区建成面积不足20平方公里,人口不足20万,为了发展这个地方,我便力主把北海市发展成100平方公里,100万人口的大城市。通过招商引资,北海建起了125家建筑设计院,成立约1300家房地产公司。我们之所以这么想,这么做,就是看到了经济发展规律的走势,看到城市化的必然。我们这个农业人口占绝大比重的国家,要想改变落后面貌,提高劳动生产效率、致富广大百姓,必须要分流农民、减少农民,这就需要农民变市民,也因此需要有房地产紧紧跟上。
 
  全国各地经济近20年,尤其是进入新世纪后15年来的快速发展,我们的房地产已今非昔比,各个城市高楼林立的景象世界少见。就拿住房来说,迄今已经达到人均30m2左右,这是天翻地覆的变化,无不让人为之震惊。但是我们又不得不看到,一方面房屋空置,另一方面又有很多人住房困难或无房可住。住房紧缺和住房过剩并存的情况是中国房地产的特有现象。
 
  高楼林立了,房屋空置了,这在有些人看来,中国的房地产发展快要到头了。应该说房地产的发展会有那么一天是要骤然萎缩的,特别是四、二、一人口的格局,定会使很多家庭住房越来越宽松,购买新房的需求越来越少。但是现在我们的房地产仍处在发展进行时,仍有着较大的发展空间,广阔的发展前景。
 
  我之所以这么说,是因为我们国家仍是发展中国家,其一,我们的城市化还远没有完成。截止2013年,我们的城市户籍人口占36%,按当时城市人口为53%计,2013年至少有占全国17%的城市人口还没有真正地实现城市落户,此中包括相当数量的由农村或由异地走入的大学生及相当数量的农民工,按照住有所居的要求这近2亿的城市人口,是需要新购住房的,至少也是需要有租房供给的。这部分人是真正的住房刚性需求者,我们的房地产发展应重视为这些人服务,面向这个巨大市场。
 
  其二,随着“四个全面”的推进,全面小康的进程必然加速,这一方面会提高更多人的收入水平,增强人们在城市购房的承受力,另一方面必将进一步加速城市化,推进农民变市民,在农村的留守儿童、留守妇女、留守老人将会大量向城市转移,城市家庭必将扩容,如此不仅会使首次购买住房人数增多,而且会使改善性需求有较大增长。
 
  其三,是随着大众创业、万众创新局面的拓展,我国的中产阶层在迅速扩大。截止2013年中国有180万海归,有56万博士,有426万研究生,另外,每年新增700万大学毕业生,这些人是创业创新的动力所在,也是中产阶级的后备力量和中产阶级的重要组成。中产阶级队伍的壮大,必然对住房的需求和改善提出新要求。

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  地产转型要适应新常态
 
  《中国地产总裁》杂志:随着市场竞争加剧,房地产行业转型升级的速度在不断加快,房地产市场也出现了绿色建筑、互联网+、电商O2O、工业4.0等众多新思维。这些新思维的出现会给房地产行业带来怎样的机遇和影响?
 
  任玉岭:房地产的转型发展,我认为就是适应经济新常态的转型发展。大家知道,我们国家经过37年的改革开放,经济总量已进入世界第二,中国外汇存款位居世界第一,中国有220种产品产量位居世界第一。随着经济总量及生产规模的加大,出现了资源和能源的供应紧张,劳动力的红利减少,环境污染加重,地区差距扩大和贫富差距增高等诸多必须解决的问题。经济发展新常态,就是要认真解决这些问题,求得实实在在的发展、以人为本、惠及民生的发展。新常态,一是要使发展速度换档,二是要调整产业结构,要争取发展速度的中高档和换取产业的中高端。
 
  我们的房地产,也必须认识新常态、适应新常态,引领新常态。房地产发展从速度上要降档,但也不能太慢,从建房结构与技术上调整,也要降成本、提高效益。尤其需要从中国实际出发,“把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”,使住房价格更低、质量更好,可使用的年头更长,居住的条件更完善、更方便。在建设施工方面也要尽量减少污染,要重视节约能源,节约材料。此外,还要善待房地产建设工人,注意职工安全,提高工资待遇,按时发放工资等。所有这些都应是房地产转型的基本要求,也是房地产转型根本含义。
 
  房地产市场出现的众种新思维应该引起房地产行业的高度重视。绿色建筑要求,不仅是为了使房地产建设更好地节约能源、保护环境,更重要的是要适应时代的发展需要,引进和应用先进技术。例如,房地产建设中如何引入太阳能的应用?这在过去只是安装热水器,方便住户。而今天随着太阳能电池的快速发展,特别是薄膜技术的进步,对太阳能的转化已接近30%的情况下,太阳能发电,不仅已经可以开飞机,开汽车,势必也可以大幅度减少家庭生活中原有电能的消耗。作为能源革命的方向,如何在住房、家庭引入太阳能技术,应引起高度重视。
 
  互联网+,就是需把互联网、物联网、云计算、大数据技术应用于我们经济活动的方方面面,这与德国提出的工业4.0有相似之处,但比工业4.0更全面。互联网+这一概念,抓住了核心和要害,通过互联网+的万众创新,一定会使我国各方面的技术发生一次革命的变革。房地产行业也不例外,要抓住这个机遇,搞好互联网+与房地产行业的结合,并关注3D打印和机器人技术的应用。千万不可掉以轻心,落在时代之后。

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  房地产应为百姓安居服务
 
  《中国地产总裁》杂志:在房地产行业“稳”步前行中,产业结构调整是重要发展方向。在您看来,房地产企业该如何参与其中?
 
  任玉岭:我们房地产总裁,要想大有作为,就要认清形势。我曾经参与了大量的经济、社会发展的管理与建言。也考察过数以百计的海内外地区和企业的经济发展。多少事实证明,谁紧跟形势改革创新,谁就能大展宏图、取得胜利。谁墨守成规、逆潮流而动,谁就要被抛弃。
 
  我们的房地产公司,一定要学习和总书-记上任后的一系列思路、方针和政策。大形势要求我们,要用好发展的战略机遇,在世界上推进和平发展,在国内搞好“四个全面”。要以平常的心态,应对新常态发展。这里面有一个重要的指导思想,那就是我们的发展,是为了惠及广大民生,要强调公平正义,要实现共同富裕,只有这样才能确保国家的富强和安宁。
 
  正因为这样,我们的房地产发展,不能只是“为富人盖房子”,也不能只是使房地产成为某些人暴富的手段和工具。我们的房地产,应该立足于百姓的住有所居,从套型,从环境,从价格都应该服从这个目标,做好为广大百姓安居服务,为广大人民过上美好生活服务。
 
  为此,今天要想使房地产走向健康发展的轨道,我们必须从房地产自身进行认真反思,并且十分必要确立社会主义核心价值观,要从人生观、世界观、价值观入手,提升房地产的经营理念。我们中国为什么有那么多巨贪?原因在很多人都过分注重荫及子孙、留钱后代,其实这种封建主义的理念,已经与时代格格不入。为子孙后代准备那么多钱是有害于后代的,是不利于子孙后代的成长的。英国遗产税高达80%,遗产基本上是要交给国家的。在美国,比尔盖茨大量向慈善捐资,我认识的美国朋友熊德龙把自己的资产除少部分分给女儿外,大部分用于在中国的捐资助学或其它捐款。我们房地产商的投资兴业、谋求发展,也应该从这些故事中接受启发。使我们的发展能为党和国家分忧,使房地产的定价能为广大百姓解难!
 
  我们的各级政府,更应该把房地产作为治国理政、惠及民生,确保社会安全、和谐的大事情,做好住房土地的合理供应,严格管控土地和住房价格,学习国外多盖一些“可承受性住房”,让一个家庭能用3-5年的收入,可买下一套适合安居的良好住房。
 
  过去,一谈到房价,很多房地产老板都是无可奈何地谈到,不知要拿多少钱做上上下下的“打点”。而今情况已经大大改变,随着纪律的逐渐加强,那种巨额的“打点”已不存在,作为房地产商的利润就有新的来源。降低房价就有了更大的空间。只要房地产总裁们携起手来,共同努力,房地产的价格一定能够降下来,房地产的刚性需求也一定会因此像井喷一样出现!只要我国的房价能与广大人民的收入相适应,中国的房地产就一定会有更辉煌的明天。
 
  PS:北京大学房地产总裁黄埔同学会(简称“北大黄埔”)始于2007年3月,隶属北京大学房地产校友会。
 
  同学会以“互动互助,共享共赢”为宗旨,以北大黄埔地产总裁学习、中国北大黄埔投资控股集团、《中国地产总裁》杂志、北大黄埔互助投资基金、北大黄埔好房网、北大黄埔投融网、中国地产总裁网、中国地产总裁高峰论坛、北大黄埔海外游学活动等为载体,为会员企业提供学习、交流、宣传、项目投资与合作、上下游产业资源整合、融资等服务,致力打造“房地产企业钢铁联盟”。
 
  北大黄埔地产总裁学习,由著名房地产专家顾云昌教授任教务长,拥有强大的师资教学力量和丰富的教学组织经验。学习房地产开发全产业链知识(包括土地运营、项目管理、营销策划、规划设计、资本运作、税务筹划、景观设计、物业管理、专业地产等),学员可以终身学习。2008年,北大黄埔荣获“中国住交会房地产最佳教育机构”称号,2011年荣获“中国房地产卓越教育机构奖”。目前,北大黄埔已经成功培养地产总裁300余名,成为真正意义上的地产总裁“黄埔军校”!
 
  《中国地产总裁》杂志是全国唯一一本地产人物杂志,服务于中国地产总裁高端群体,以“引领地产总裁新风尚,传递地产行业正能量”为使命,剖析地产行业发展规律,刻划中国地产总裁成长史,全力关注与把脉中国与时俱进的地产总裁的健康成长,每期发行25000册,是联结中国房地产业各界人士的一条重要纽带。
 
  北大黄埔互助投资基金由北京大学房地产总裁黄埔同学会为解决同学之间的投融资问题于2010年3月发起成立,主要投资于北大黄埔同学会同学所拥有的优秀房地产项目。目前,北大黄埔互助投资基金已经先后募集资金数十亿,不但解决了二十余位同学融资难题,还为投资人带来了丰厚回报。
 
  北大黄埔投融网是北大黄埔同学会旗下的互联网金融平台,采用P2B(Person-to-Business)互联网投融资交易模式,帮助企业减少融资环节,为企业和个人搭建直接、高效的投融资桥梁。通过投融网,投资人可以将手中的富余资金出借给优质的、有切实还款保障的企业,并获得相应收益;企业则可以迅速获得资金支持,确保项目顺利开展。大大缓解了普通人投资渠道窄和实体企业融资难的问题,实现合作共赢。
 
  北大黄埔好房网由北京大学房地产总裁黄埔同学会300余家地产开发商联合发起成立,集楼盘信息传递、销售交易于一体,为开发商提供最便捷的楼盘销售平台,为购房者提供最优惠的房源信息。北大黄埔好房网,将集合北大黄埔同学1000余处楼盘销售信息,采用“享受该楼盘所有优惠折扣后,再进行折上折”的方式,使购房者得到最优惠的购房价格。
 
  中国北大黄埔投资控股集团由同学联合发起,由北大黄埔优秀的房地产开发企业精英结成共同体,树立“北大黄埔”品牌效应,以团体运作模式在投融资、房地产开发运营等方面发挥各自优势,降低风险与成本,打造房地产企业钢铁联盟,为同学们发展提供了更为广阔的发展空间。
 
  同学会聘请中房集团理事长孟晓苏、著名房地产专家顾云昌为名誉会长,目前会员总数300余名,已经成为房地产行业最有影响力的社团组织之一。

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