随着二线城市和部分地级市的扩张，500万以上人口城市的规模将迅速增加，另外有相当多的地级市规模可以越过100万的门槛，未来中国城市人口的分布将更加接近日本、美国、加拿大等国现在的状况，即特大城市人口占比稳定，大型城市占比多，中小型城市占比少，但同时在都市圈周围拥有大量小城镇。

　　在这个集约的过程中，又有多少的房地产需求？

　　以第六次人口普查的人口结构来看，城镇户籍人口4.6亿，城镇流动人口2.8亿，3.4亿农转非人口，3亿务农的农业户口，0.3亿在本地乡村打工的农民工。

　　由这个构成可以看到在未来10年的结构转换趋势。

　　2.8亿城镇流动人口成为未来由农村人口变成城镇化居民的主力，而统计意义上的农村人口中潜在1.2亿继续转移至城镇。

　　以2020年60%的城镇化率来计算，到时候我国将有8亿城镇化人口，以目前的水平来看，还将有近4亿人口将在这个过程中实现真正的城镇化。包括户籍改革、住房供给以及其他公共服务的提供。

　　而住房方面，虽然潜在4亿人口将在未来10年逐步变成城镇居民，这之中又有多少有购房需求？

　　中金公司分析认为，中长期的住宅市场住宅总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。估计城镇存量住宅200亿平米，全国超过420亿平米，三线城市辖区已实现户均一套房。未来的需求结构中，刚性需求6-7亿平米，改善型的弹性需求2.5~3亿平米。但1995年后出生人口快速减少40%，抚养比已经达到 值，不支持房价长期上涨。

　　结合住建部、国家统计局和中金公司的统计，截至2010年，我国城镇的存量住宅200亿平方米，乡村住宅210亿平方米以上，全国住宅总量超过420亿平方米，人均住宅面积超过32平方米。

　　加上2011年和2012年的商品房、保障房和农村自建房，目前我国的存量住宅面积超过430亿平方米。但因为人口分布与住房资源分布的不均以及改善性需求的存在，使得在未来城镇化的过程中，一线城市和二三线城市的住房需求仍将保持。

　　全国房地产公司各出招数

　　剔除ST类、房地产中介类，以证监会行业划分的A股房地产公司目前有120家，分布在我国44个城市。其中上海18家、北京16家、深圳14家，而广州由于以广州五虎为代表的房地产赴香港上市，A股只剩4家公司。

　　限购、保障房建设、政府主导的城镇化推进是目前影响房地产行业的重要政策因子。“经过20年的高速城镇化粗放发展过程，精细化、结构化的投资才能在接下来的市场中生存”，一名券商房地产行业分析师表示。

　　无论是逐步推进到二三线城市进行开发，还是立足本土争取与政府资源结合获取拿地优势，都是房地产公司与市场的博弈。

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