惠州市市区(含仲恺区)物业服务收费政府指导价将进行调整，带电梯(高层)住宅物业不超过1.65元/平方米·月；不带电梯(多层)住宅物业不超过1.00元/平方米·月……日前，惠州市物价局公示《关于完善惠州市市区物业服务收费政府指导价管理工作的方案(征求意见稿)》(以下简称《方案》)。根据《方案》，调整后的 指导价将比2005年起执行的指导价高0.22元/平方米·月。

　　缘起▶▶调查发现过半物业公司经营亏损

　　惠州市物业管理协会会长刘德军介绍，近年来物业服务成本随着物价上涨而增加，但大部分住宅小区物业管理收费标准多年没变，导致物业管理公司经营状况不佳。为此，今年5月，市物业管理协会向市物价局提交了《关于申请调整物业服务政府指导价的函》，申请调整物业服务收费政府指导价。

　　为此，市物价局价格成本调查队选择市区14个有代表性的物业小区进行了调查。调查发现，其中2010年有7个经营亏损，2011年有8个经营亏损，亏损企业过半。因经营状况差，不少物业公司通过压低员工工资和延长劳动时间降低成本，导致物业服务质量明显下降，并有恶性循环迹象。

　　“2011年惠州市市区物业公司人均月工资1926.74元，而同年惠城区在岗职工月平均工资3397元。”刘德军说，由于工资低，物业管理服务人员不稳定，流动性大，导致队伍素质偏低，管理服务不到位，长此以往，不利于物业行业健康发展。

　　惠州市物价局提供的一份材料显示，目前东莞、肇庆和江门三市带电梯物业服务收费政府指导价 价分别为2.4元/平方米·月、3元/平方米·月和1.65元/平方米·月，三市标准均高于惠州现行的 1.43元/平方米·月的指导价。

　　惠州市物价局市场监管科科长钟锦成说，现行政府指导价于2005年7月1日起执行，至今已有7年未作调整，与市场发展不相适应，这也是此次完善物业服务收费政府指导价管理工作的主要原因。

　　“主要是现行方式‘上浮不超过30%’的规定缺乏可操作性，在调整物业服务费的实际操作过程中，物业企业与业主难以协商一致，因而无法上浮。此外，现行服务等级标准不够清晰，造成质价不符。”钟锦成说，此次调整后采用的组合式服务收费在广州和深圳实践过，更趋合理，物业小区自主管理能力大幅提升，矛盾纠纷明显减少，省物价局给予充分肯定，要求在全省逐步推广。

　　变化▶▶ 标准上涨了0.22元/平方米·月

　　政府指导价调整后，将采用“组合式服务收费”，即将物业管理划分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护五项服务，每一项服务分三个等级，并对应一个服务标准和收费标准。具体等级由物业企业与业主协商确定物业服务费时参照执行。实行政府指导价的住宅物业服务收费由上述五项服务收费组成，不上浮。

　　“《方案》还拟定了新的物业费收费标准，带电梯(高层)住宅物业五项服务政府指导价总和不超过1.65元/平方米·月，不带电梯(多层)住宅物业不超过1元/平方米·月。”钟锦成表示，目前市区 收费标准为1.43元/平方米·月(一级标准为1.1元/平方米·月，可以上浮30%)，新标准上涨了0.22元/平方米·月。《方案》还拟定了业主自有车位物业服务收费标准， 不超过70元/辆·月。

　　新管理模式对物业所提供的服务内容更加细化，对物业公司的价质是否相符起到直观的对照和监督作用。比如在公共秩序维护方面，带电梯物业一级标准要求各出入口24小时值班看守，重点部位每2小时巡逻1次，收费标准为0.4元/平方米·月；综合管理服务中，一级标准中要求周一至周日每天不少于12小时在管理处或专门的接待场所进行业务接待，并提供24小时热线电话服务，收费标准为0.6元/平方米·月。

　　“组合式服务收费是将服务和收费先细化，再组合，服务和收费清楚明了，质与价对等。”钟锦成说，原有捆绑式收费只有3个等级，每个等级对应一个收费标准，“如果某物业公司提供的综合管理服务、公共秩序维护达到了一级，那这两项的收费就按照一级标准，另外三项服务提供了二级甚至三级的服务，那么这三项将有相应标准，五项的标准加起来才是该物业公司的收费标准，不再是以前的‘一口价’”。

　　释疑▶▶指导价上涨不等于物业费集体上涨

　　政府指导价是否适用所有小区物业、是否意味着市区小区物业收费标准全部上涨？

　　钟锦成解释，政府指导价上涨不等同于物业费集体上涨，政府指导价主要是针对新建成并未成立业主大会的小区，限制物业公司随意制定收费标准。对于本《方案》实施前已签订《前期物业服务合同》的新建成小区或已成立业主大会的小区，仍按合同约定执行，重新签订合同时可参照指导价进行议价。

　　对于一些 住宅小区，物业服务质量较好、经营成本较高的，无法按照政府指导价经营的物业公司，确需超过政府指导价标准的，物业企业也可向价格主管部门提出书面申请，说明理由，同时提交成本测算证明材料，经价格主管部门核定后执行。

　　声音

　　物业管理费指导价上涨，这是好事。多年来，惠州市的物业收费标准较低，这在很大程度上影响了物业行业的健康发展，也间接影响了物业企业的服务水平和居民的生活质量。指导价上涨有利于物业行业的健康发展，希望各物业企业在提高收费标准的同时，提高服务质量。

　　——惠州市物业管理协会会长刘德军

　　新方案将物业管理各项目进行了细化，有利于业主及业委会对物业公司的服务质量和定价进行比照和监督，更有操作性。对于指导价上涨的问题，如果是一些条件较好的小区在提高服务质量的基础上提升2毛钱的价格，相信大部分人还是可以接受的；对于一些硬件条件相对滞后的小区，则应严格按照新的标准重新评定服务级别，再相应调整收费标准。

　　——东平某住宅小区业委会委员方先生

　　记者 林涌浩

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