也有企业开源节流，力争效率最大化

　　有企业提出“黄金分割、八五平衡”

　　也有企业开源节流，力争效率最大化

　　难以撤退、选择坚守的物业企业也往往不能坐以待毙，任由市场将企业淘汰，因此，不少企业也采取改进管理方法、提升机械化操作、减少重复劳动、内部开源节流等对策，舒缓物业企业经营压力。

　　杭州高盛物业管理有限公司是一家成立近15年的物业服务企业，现管理36个楼盘，总计500多万平方米，其中住宅占了近70%。为了能够更好地控制企业经营成本比例、更大程度地提升生存空间，董事长兼总经理李士和研究出了一套工资含量指导原则“黄金分割、八五平衡”。黄金分割是指物业公司员工工资占物管费比例不能超过60%，员工工资比例越高，能投入到小区园林建设、基础设施修复等方面的支出就越低，服务质量的提升就越难；八五平衡是指楼盘物业缴纳率需不低于85%，否则物业企业很难持平。李士和将30多个楼盘作为测算对象，发现这样的观点基本成立。“20%的楼盘达到标准，可以平衡收支，60%的楼盘差额在10万元左右徘徊。当然，这只是管理方法上的改进与指导。”

　　不仅如此，去年10月在美国曼哈顿的经历也让李士和感触颇深：“小区门口的保安亭里坐着两个老年保安，有业主出来，热情地打个招呼，走进小区，基本很难看到物业企业的工作人员，基本都是用机器操作，一问物业费，10美元/平方米。”带着点震惊，李士和的目光不自觉地停留在了那些机器设备上，如果能够实现部分机械化、智能化操作，或许劳动力成本就能降下来些？于是，李士和决定，把电瓶巡逻车引入部分小区。“这样一来，巡逻效率高了很多，同时小区的档次也提高了不少。”

　　提升效率的方法还不止这一招，浙江耀江物业管理有限公司的董事长陈家豪认为，从员工的培训入手、提高员工工作技能、减少差错也是一种节约劳动力资源的方法。“同样一个单元楼道的保洁，业务技能好的员工半小时可以了，而业务不熟练的则要四五十分钟；另外减少重复劳动、多余劳动也有很多方法，像一些封闭或者半封闭走道的门和墙面，一天下来根本不会脏，两天擦一次也是可以的。”陈家豪指指墙面和地面，笑着说：“以前劳动力资源丰富的时候，企业或许不会在意这些，但是现在成本太高，如果能够减少这些重复劳动，日积月累可以省下不少开支，而物业企业可以做的就是先对此进行研究，再落实具体的措施。”

　　“不仅如此，企业还可以争取减少一些不必要的开销。”浙江南都房地产服务有限公司副总经理张显感慨：工资不能减，福利还要加，想要成本少，只能从内部开刀。以设备的采购来说，货物可以货比三家，争取最实惠的采购价和最优质的售后服务；同样，空调房随手关门、洗手间随手关灯这些小细节，也能降下一些成本。

　　然而，想要在利润空间上有大幅度提升，仅仅靠管理方法的改进、效率的提升等是远远不够的。为了增加收入来源，不少大型物业企业开始另拓服务渠道。以滨江物业为例，除了提供物业服务之外，企业还开设了自己的经纪公司，帮助业主办理“三证”，同时提供介绍房屋出租、买卖等服务，从中赚取一定的利润来补贴物业企业。也有企业对管理对象结构布局进行了调整，在住宅、写字楼等项目的接管过程中找到企业 赢利点，更有企业选择将触角伸向了商业综合体、学校、政府用楼等。

　　物业企业亟待“正名”引关注

　　服务品质依旧是企业核心竞争力

　　物业企业亟待“正名”引关注

　　一边是有着诸多要求的业主和难以上涨的物业费，一边是不断攀升的物价和成本，尽管物业管理企业采取了诸多手段来摆脱“夹层”命运，但是在采访中，几乎所有的企业都在强调一点：无论生存多困难，服务品质依旧是企业的核心竞争力。

　　为了提升服务质量，绿城物业服务集团有限公司按照人的生命周期，推出了“海豚计划”、“幸福工程”、“红叶行动”，分别针对少年儿童、中年人和老年人。以少年儿童为例，绿城物业推出了儿童早教课程、植树节活动、六一游园活动、游泳课程等。“仅仅是儿童游泳课程，今年就有1万多人报名参加，家长也非常欢迎。”副总经理吴志华说，现在的家长很注重孩子的技能，尤其是这些很实用的。那么，课程的开展是否会加大企业的开支和风险？吴志华说，因为游泳池场地在小区内，场地成本很小，而像游泳本身带来的风险，企业也会增加对员工的培训等， 规避。

　　此外，随着电子商务覆盖面越来越大，浙江耀江物业管理有限公司开始在物业社区服务中推广电子商务，建立了一个网上超市，把日用消费品的配送直接做到业主家门口。2010年3月，“物联快购”正式上线运行。“货到付款，送货上门，这虽然是一个对全社会开放的网上超市，但是公司的出发点之一是为了给小区、写字楼等地的业主提供更好的服务。”陈家豪说。

　　硬件设施跟上了，软件同样不能落下。为了能把服务做全面，员工的培训少不了。以浙江天一物业服务有限公司为例，每个星期，公司都会针对不同的岗位、不同的服务内容，开展1-2次的培训课程。不仅如此，各个管理处还需针对应急事件（如梅雨天气、雷电天气、偷窃事件防范等）展开随时培训。总经理金鹰说：“每个员工每年得到的公司级培训不能少于12次，不仅如此，培训内容还需要测评，倘若考不到60分，员工还需要继续参与培训。只有这样，员工的素质才能逐渐够得上这个行业所要求的服务品质。”

　　当然，想要让行业得到更好的发展，还需认清行业的核心价值。浙江耀江物业管理有限公司董事长陈家豪说：“物业管理的社会作用很大，这是需要全社会逐渐去认识的。”陈家豪当场算了一笔账：现在全国物业在管的土地面积有近300亿平方米，以5000元/平方米推算，资产总额就可达到150万亿元，是所有银行金融资产的3倍多。倘若房屋的寿命是50年，其一年的价值也可达到3万亿元，接近浙江省2011年的GDP总额。如果物业管理公司在管理上下工夫，延长其使用寿命，创造的价值 不是一笔小数目。同样，好的物业服务有助于楼盘价值的提升，其物业费支出与楼盘价值的提升比起来又是相当微不足道的。

　　杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东也支持这样的观点。在经济发达地区，尤其是城市居民，其最主要的财富表现形式就是房产。想要房产保值、增值、安全运营，与物业公司的管理是分不开的。

　　前期物业费标准上调

　　政策显效滞后

　　物业企业的存在十分重要，然而在这一“夹层”现状下，杭州的物业市场是否饱和？新进企业将面临怎样的新境况？

　　杭州市物业管理协会会长宋建慧认为，物业行业是一个“朝阳产业”，只要有“物”的地方就会有“物业管理”，故市场依旧有待开发。物业企业最大的特点就是门槛低、项目难度大。以注册资金要求来说，一个三级资质物业企业的注册资金要求为50万元以上，其他还有职业资格证书、技术人员职称要求等。“这些要求并不难达到，对于新进入物业企业来说，最大的难题还是在于项目的接手。”宋建慧说，新进企业因为没有口碑和知名度，故一定要先跨过项目这道门槛。因为这个行业扩张很快，新进企业也应考虑人员是否跟得上、是否能规范操作的问题。宋建慧补充道，物业企业的存在可以产生经济效益，但是从其服务项目、性质来说，其社会责任也相当重大。

　　那么，想要进入这个行业，风险如何？浙江工业大学经贸管理学院院长、浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，新进企业的风险不小。首先，在物业服务合同约定的特定管理期间内，由于自然灾害的不确定性或者企业管理不善，存在着物业财产损失甚至业主人身伤害等损失的可能性。第二，矛盾与纠纷风险，由于我国有关物业管理的法律尚不健全，执行的严肃性也不够，导致开发商遗留的大量问题，业主违章装修、乱搭乱建，以及业主与业主因装修或出租等带来的许多矛盾等，都可能转嫁给物业公司，使物业公司陷入矛盾的中心。第三，财务风险，包括物业收费调整严重滞后于物管成本上升，一些业主拖欠物业费甚至拒交物业费，都给物管企业造成严重的财务压力。虞晓芬提及了业主拒绝缴纳物业费的情况《物业管理条例》规定，每个居民都有义务缴纳物业费，倘若不缴纳，物业公司可以起诉，然而起诉的成本之高，往往让物业企业处于两难。“这些风险都是新进企业要充分考虑的。”虞晓芬说。

　　杭州高盛物业管理有限公司董事长、中国物业管理协会常务理事李士和也支持这样的观点。以楼盘的接管阶段为例，面对新建小区，企业会遇到房屋设计隐患风险、物业管理合同定价风险、与开发商配合过程中的风险；面对老旧住宅小区，又会有与业委会协商谈判的风险、历史遗留问题的解决难度风险。记者也在12345市长热线投诉中搜索“物业”关键词，从今年3月1日至7月1日，就有2448条信息。无论是业主与物业之间的纠纷，还是物业管理企业内部的纠纷等，这些都会成为进入该行业可能面对的风险。

　　另外，由于其物业费用难涨或涨幅不大，与物价、成本上涨难以实现联动，故新进的独立物业企业实现高投资回报并不容易。李士和这样认为。

　　那么，今年6月1日小区前期物业费的调整是否会扭转企业的盈利现状？杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东认为，政策虽然已经实施，但因其针对的是新招投标项目，故显效相对滞后。朱立东说：“正常情况下，从物业企业招标开始至正式交付需要2年时间，这段时间的物价仍有波动。等到业委会成立，再实现物业费用的调整，最少也需要1年的时间。按照以往的经验来说，调整后的前期物业费想要在3-5年内再上涨的可能性并不大，所以企业的盈利状况是否会因此而转变，很难下定论。”

　　尽管如此，不少物业管理企业对新标准还是抱有信心，至少物价的上涨已经得到重视，新标准的实施，或许会让更多的业主意识到这个行业利润微薄，从而适时推动物业费用的上调。

 

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