原标题：长江商学院解读长租：“赚差价”模式非健康交易方式

　　近来，租房市场的发展动向牵动着多方关注，其中，能够覆盖最广泛租客群体和业主群体的市场化长租机构，应当如何在租房成为城市里主流居住方式的时代走向健康、可持续发展，更是关注焦点。

　　近日，长江商学院案例中心发布了对长租领域头部品牌“自如”商业模式变革的案例分析。

　　分析认为，在经过了行业快速增长、疫情挑战等阶段后，传统行业二房东“赚差价”模式已被证明并非能长续发展的健康交易方式。而自如自2021年提出并推广实践的“增益租”模式，重新构建了业主、机构、租客的关系模型，将机构从“持有物业”变为“提供服务”，获得了更有持续性的发展空间。

　　赚差价不可持续：从快速膨胀到泡沫被戳破

　　分析指出，早期长租公寓模式中，机构从业主手中租下房子，然后转租给个人住户。在这一过程中，业主让渡了一部分市场租金上涨的预期，获得了一段时间内确定性的收入以及代为管理的便利，机构获得的则是“差价”。这种模式俗称“二房东”。

　　(图：长租行业的基础商业模式)

　　在这一基础的商业模式之上，随着租房消费迎来品质升级浪潮，长租行业的商业模式开始增加了更多元素：机构发现，在部分城市和区域，装修比较好的房子，可以更快速、更高价格地出租。

　　而装修的加入，使得机构方不仅要考虑更多家装、配置、工期、定价等因素，还要与业主进行付款条件以及空置期的谈判。其中一些机构以更低价的装修+更少的空置期+年付租金等方式争抢房源，而在出租端则以租金贷等方式从金融机构聚拢资金然后投入下一轮收房竞争。

　　尤其是2016年至2019年，一些机构不断重复“高价收房、低价推规模、吸引融资”的过程，希望复刻某些行业“亏损发展规模，胜出后再盈利或依靠其他业务盈利”的路径，令长租行业迅速产生泡沫。当疫情导致出租率大幅下降，导致企业资金链出现问题时，暴雷、破产就也不可避免，泡沫迅速破裂。

　　(品牌长租机构收房时的主要模式举例)

　　回归需求本质：头部企业用“增益租”给出新答案

　　在经历了行业“暴雷”后，行业归于理性，作为长租行业的头部品牌，自如坚定回归到长租行业竞争核心本质去思考，即品质、规模、资金链、产业链、品牌。

　　自如董事长、CEO熊林组织自如的高管团队，多次进行讨论与设计，希望对现有的商业模式进行一些改变。在摸索过程中渐渐发现，长租行业之所以过往出现不少问题，也许就是因为资产所有者、收益者、运营者、服务者的权利义务责任存在错位。

　　于是，在2021年，自如将用了10年的“省心租”模式，彻底变革为“增益租”模式，一个明显的变化是，虽然装修费用转由业主自行承担，但业主可以通过“无差价、无空置期、收益有保底”的机制获得稳定可持续、透明可信赖的收益，从而获得了大量业主的信任。

　　例如，一套房子业主自行出租，租金每月4000元，出租周期45天，断租后还需要再重新招租。而经过自如装修，经过测算，如果出租，租金可以达到每月5000元，出租周期缩短为5天。租金提升的1000元和缩短的40天空置期所带来的收益，主要来自于业主的房屋本身+自如的装修和出租与服务两个部分。

　　从中不难看出，自如在收益提升的过程中的作用也很关键，并承担了空置期延长、为租客提供大量服务的风险与职责。对此，在长江商学院战略学教授、副院长滕斌圣认为，在新推出的“增益租”模式下，自如和房东变成了利益共同体。

　　好的收入模式又是盈利的前提，必须基于对市场变化的敏锐把握，与时俱进。案例分析认为，在新推出的“增益租”模式下，自如从“持有物业”变为“提供服务”，类似私募股权公司在超额收益中提成，经营风险大幅下降。“装修”从原本在资产负债表中“很难看”也“很难把握”的“长期待摊费用”，变成了亮眼的“收入”与“利润”。

　　住房租赁行业本质是存量经营行业，更聚焦未来收益的可持续性和上升空间。此前很多租赁企业无以维继，正是因为模式的选择透支了未来3到5年的发展。而在经过10年粗放式增长后，住房租赁企业必须向着更健康持久、长周期的运营模型转型。

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